Bản đồ giá đất của các tế bào giống nhau trong vùng ảnh hưởng của tuyến đường giao thông và công trình vị thế
Việc định giá đất đòi hỏi phải thu thập một khối lượng dữ liệu rất lớn, đồng thời phải lựa chọn phương pháp khoa học nhằm chọn lựa, tính toán tìm ra giá trị đất phục vụ cho các nhu cầu của nhà nước hoặc các người sử dụng đất có liên quan.
Hệ thống định giá đất chỉ có thể là một hệ thống hỗ trợ ra quyết định chứ không thể là một hệ thống định giá tự động trong quá trình xác định các hệ số tác động của các yếu tố đặc điểm đất đai đến giá đất. Sau khi tìm ra các hệ số tác động, chương trình cho phép thay đổi trực tiếp giá trị hệ số đó, đây là đặc tính rất cần thiết khi sử dụng kinh nghiệm của định giá viên trong việc xác định giá đất. Hệ thống định giá đất sẽ là một hệ thống định giá tự động sau khi hoàn tất xác định các hệ số tác động. Hệ thống định giá đất phải có các ứng dụng WebGIS tạo thuận lợi cho việc tương tác trao đổi giữa các nhà quản lý với các doanh nghiệp và người sử dụng đất, giữa các nhà quản lý tại các địa điểm không gian khác nhau trong việc cập nhật, lưu trữ, truy xuất và xác định giá cả đất đai.
Những bất cập hiện nay trong công tác định giá đất tại các địa phương xuất hiện nhu cầu xây dựng một hệ thống hỗ trợ cho việc thu thập, lưu trữ, xử lý, ra quyết định giá đất đến từng thửa đất và công khai giá đất trên mạng internet. Đây chính là lý do nhóm nghiên cứu do Cơ quan chủ trì Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường TPHCM phối hợp cùng Chủ nhiệm đề tài Trần Thanh Hùng thực hiện đề tài “Nghiên cứu xây dựng hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất ứng dụng công nghệ WebGIS mã nguồn mở”. Nhằm mục tiêu Nghiên cứu thiết kế mô hình hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất đáp ứng các tiêu chuẩn định giá đất theo quy định của pháp luật. Ứng dụng công nghệ WebGIS mã nguồn mở xây dựng hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất.
Đề tài nghiên cứu đã đạt được những kết quả cụ thể sau:
1) Thiết lập được mô hình toán học giá đất với cơ sở lý luận khúc chiết và thống nhất về giá trị đất đai. Mô hình toán học giá đất là một phương trình xác định giá đất phụ thuộc vào các biến số phản ánh các yếu tố đặc điểm vị thế cấu thành giá trị đất, phù hợp với các quy luật kinh tế đất.
2) Thiết kế thành công mô hình hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất, bao gồm mô hình cơ sở dữ liệu định giá đất và các mô đun chức năng tích hợp với mô hình toán học giá đất, đáp ứng được các yêu cầu về nội dung, phương pháp và quy trình định giá đất sát với giá thị trường theo quy định của pháp luật, cũng như tuân thủ các chuẩn dữ liệu đất đai để có khả năng kết nối liên thông với các cơ sở dữ liệu đất đai hiện có, có tính thông suốt và khả năng tùy biến cao để cải tiến phù hợp với đặc thù định giá và quản lý đất đai của từng địa phương.
Hệ thống bao gồm 06 nhóm người dùng chính: (1) Người dùng bình thường (Guest), (2) Người dùng đã đăng ký thành viên (Member), (3) Quản trị dữ liệu của hệ thống (Data Manager), (4) Quản trị người dùng (User Manager), (5) Chuyên viên quản lý giao dịch đất đai (Transaction Manager), (6) Chuyên viên định giá (Value Manager) với 36 trường hợp sử dụng.
Hệ thống có 16 đối tượng quản lý, bao gồm: (1) Thửa đất địa chính, (2) Người sử dụng đất, (3) Đoạn đường, (4) Đơn vị hành chính cấp tỉnh, (5) Đơn vị hành chính cấp huyện, (6) Đơn vị hành chính cấp xã, (7) Tuyến đường: (8) Người dùng được phân quyền hệ thống, (9) Quyền truy cấp vào hệ thống, (10) Quyền truy cập theo không gian xác định cho người dùng, (11) Bất động sản, (12) Nhà ở (13) Căn hộ, (14) Thửa đất, (15) Công trình vị thế, (16) Giao dịch đất đai được đăng ký.
3) Xây dựng thành công phần mềm hệ thống thông tin hỗ trợ định gia đất bằng ngôn ngữ lập trình là Java (JDK 1.7); thư viện lập trình: ZK Framework 6.5.6, Geotools 14.0, JTS 1.9, Spring Framework 3.2, Apache Tomcat 7.0 và SVG 1.2.
Hệ thống này gồm có 13 mô đun chức năng: (1) Mô đun quản trị cơ sở dữ liệu, (2) Mô đun kiểm tra và hiệu chỉnh dữ liệu đầu vào, (3) Mô đun hiển thị bản đồ tương tác trên nền Web, (4) Mô đun quản trị cập nhật, sao lưu dữ liệu, (5) Mô đun quản trị người dùng, (6) Mô đun quản lý giao dịch đất đai, (7) Mô đun thống kê, phân tích và tổng hợp dữ liệu giá đất, (8) Mô đun định giá đất đến từng thửa đất theo mức giá nhà nước quy định, (9) Mô đun định giá từng thửa đất sát với giá đất thị trường, (10) Mô đun xây dựng bản đồ giá đất nhà nước quy định, (11) Mô đun xây dựng bản đồ giá đất thị trường, (12) Mô đun tra cứu giá đất theo từng thửa đất, vị trí đất, khu vực, đoạn đường và tuyến đường, (13) Mô đun tìm kiếm thửa đất và xác định địa điểm.
4) Thử nghiệm thành công xây dựng hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất tại thành phố Bạc Liêu với mô hình toán học giá đất và cơ sở dữ liệu định giá đất gồm các lớp dữ liệu địa chính, dữ liệu về các yếu tố đặc điểm vị thế đất đai cấu thành giá trị đất tại địa phương.
- Mô hình toán học giá đất tại thành phố Bạc Liêu được xây dựng bằng phương pháp phân tích hồi quy cây quyết định, mô tả được 95,327% sự biến thiên của giá đất từ tập mẫu điều tra, với các biến là Khu vực, Công trình vị thế, Độ rộng đường, Cấp đường. Mô hình cây quyết định này được chuyển về dạng phương trình toán học xác định giá đất tại các vị trí đất phụ thuộc vào 4 biến số phản ánh các yếu tố đặc điểm vị thế của đất đai, có dạng: Pz=PmineΣƔzVz+ΣλlXltl=1sz=1, trong đó Vz là vùng giá trị thứ z xác định theo mô hình cây, có 21 vùng giá trị đất tại thành phố, Xl là yếu tố vị thế cục bộ thứ l được đưa vào mô hình để điều chỉnh giá đất cho phù hợp khi xuất hiện yếu tố vị thế mới.
- Cơ sở dữ liệu định giá đất, bao gồm các lớp dữ liệu địa chính, dữ liệu giao thông, dữ liệu khu vực và dữ liệu công trình vị thế. Các lớp dữ liệu này được tích hợp vào hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất để tính toán giá đất đến từng thửa đất theo các hệ số thị trường và hệ số quy định trong bảng giá đất.
5) Đề xuất được các giải pháp kinh tế - kỹ thuật, pháp lý và tổ chức để xây dựng và vận hành hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất.
*Có thể tìm đọc báo cáo kết quả nghiên cứu (mã số 13778/2017) tại Cục Thông tin KHCNQG.